物业行业作为服务密集型行业炒股配资之家，其会计税务实操涉及多个方面，包括收入核算、成本核算、税费处理等。
一、收入核算物业公司的收入主要包括物业管理费收入、车位管理费收入、维修收入、广告位出租收入等。
1、物业管理费收入：这是物业公司的主要收入来源。当收到物业管理费时，应借记“库存现金/银行存款/应收账款”，贷记“主营业务收入——物业管理费收入”。若采用预收方式，如预收明年的物业费，则今年收到的部分应确认为负债，即“预收账款”。2、车位管理费收入：处理方式与物业管理费收入类似，借记相关科目，贷记“主营业务收入——车位管理费收入”。3、维修收入：为业主提供维修服务所收取的费用，借记相关科目，贷记“主营业务收入——维修收入”。4、其他收入：如广告位出租收入，借记相关科目，贷记“其他业务收入——广告位出租收入”。新收入准则确认的核心原则是：'企业应当在履行了合同中的履约义务，即在客户取得相关商品或服务的控制权时确认收入。
案例1：收取物业费时，是预收方式，如今年已收了明年第一季度的物业费，请问在确认收入时，是否只确认今年发生服务部分的收入？在会计和税法上是怎样规定的？在这一问题上怎样理解权责发生制？
解析：今年已实现的物管费确认为收入，预收的明年的物业费确认为负债。预收账款：没准以后还要退回去。合同负债（新收入准则）：收了就不退了，不过未来要给别人提供服务，存在义务。
案例2：物业公司收取的物业费都是按年收取并开给住户收据，那么可以按 12 个月分摊确认收入吗？
解析：我国会计年度自公历 1 月 1 日起至 12 月 31 日止，会计年度期间有月度、季度、半年度与年度。按年收取的物业费，按月确认收入。
案例3：接管的项目中，如有 100 个业主，但在每年的年底总有 10%的业主不交物业管理费，请问在确认收入时，是否要确认这部分未交的物业费？在会计和税法上是怎样规定的？在这一问题上怎样理解权责发生制？
解析：按准则规定及遵循权责发生制原则，应收未收的物管费应确认收入。
二、成本核算物业公司的成本主要包括人工成本、主营业务成本、管理费用、销售费用和财务费用。
1、人工成本：包括社保等费用，借记“主营业务成本——人工成本”，贷记“应付职工薪酬”。
2、主营业务成本：
公共设施维护成本：小区内公共设施的维修、保养费用，借记“主营业务成本——公共设施维护成本”，贷记“原材料”（维修材料等）、“银行存款”（支付维修费用）。清洁卫生成本：保洁用品费用、垃圾清运费用等，借记“主营业务成本——清洁卫生成本”，贷记“原材料”（保洁用品等）、“银行存款”（支付垃圾清运费用）。绿化养护成本：贩买绿化苗木、肥料、支付绿化工人工资等费用，借记“主营业务成本——绿化养护成本”，贷记“原材料”（苗木、肥料等）、“应付职工薪酬”（绿化工工资）。安全保卫成本：安保用品费用，借记“主营业务成本——安全保卫成本”，贷记“原材料”（安保用品等）、“银行存款”（支付安保费用）。案例4：物业公司给业主维修下水管，更换水龙头，计入主营业务成本还是管理费用？收取的门禁卡等计入科目？解析：为业主维修取得的收入计入其他业务收入，为业主维修产生的费用计入其他业务成本。收取的门禁卡、出入证工本费，如果不退还计入其他业务收入，如果退还计入其他应付款。主要看押金是否退还，如果退还，不确认收入，不缴纳税款。如果不退还，需要确认收入，缴纳税款。
3、管理费用：包括办公用品、水电费、电话费、管理人员工资及福利、差旅费等，借记“管理费用”相关明细科目，贷记“银行存款/库存现金”等。4、销售费用：包括业务宣传费、业务招待费等，借记“销售费用”相关明细科目，贷记“银行存款/库存现金”等。5、财务费用：包括银行手续费、借款利息等，借记“财务费用”相关明细科目，贷记“银行存款”等。三、税费处理物业公司的税费处理主要涉及增值税、附加税、企业所得税等。
1、增值税：根据收入确认原则，计提销项税额。同时，根据采购等业务取得的进项税额进行抵扣。计算应缴纳的增值税时，借记“应交税费——应交增值税（转出未交增值税）”，贷记“应交税费——未交增值税”。纳税义务发生时间财税[2016]36 号规定，纳税人发生应税行为并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。案例5：物业公司，做 6 月账时，预收了第三季度 7—9 月的物业管理费，已开票，此时是入主营业务收入还是入 6 月的预收账款？另外，开票的这部分销项税是计税在 6 月交税，还是在 7-9 月，因为已在 6 月开票，这样和收入确认时间又不统一了？
解析：6 月预收 7-9 月物管费，按权责发生制，不属于 6 月的收入。已开具发票，产生了增值税纳税义务，需要在 6 月计算增值税。收入的确认是根据会计准则，纳税的义务是根据税法，不确认收入有时也会产生纳税义务，这就是税会差异，税务部门关注的是企业有无按税法去缴税。
减免物管费
财税[2016]36 规定，下列情形视同销售服务、无形资产或者不动产：
（一）单位或者个体工商户向其他单位或者个人无偿提供服务，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（二）单位或者个人向其他单位或者个人无偿转让无形资产或者不动产，但用于公益事业或者以社会公众为对象的除外。
（三）财政部和国家税务总局规定的其他情形。
案例6：我公司是物业公司，有个别业主赠送 1 年的物业费如何入账？要缴税吗？
解析：属于无偿提供服务，不确认收入，视同销售缴纳增值税。
案例7：某户业主应交物管费 2000 元，因为各种原因（比如说，长期空房未入住）要求减免，为了提高收费率减免 500 元，这 500 元是计入费用的同时也计收入，还是直接计 1500元的收入不考虑这 500 元？
解析： 类似于商业折扣，按 1500 元确认收入。商业折扣，是指企业为促进商品销售而在商品标价上给予的价格扣除。
销售商品涉及商业折扣的，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品收入金额。
水费的简易计税及发票开具
国税 [2016]第 54 号规定，提供物业管理的纳税人，向服务接受方收取的自来水水费，以扣除其对外支付的自来水水费的余额为销售额，按照简易计税方法依 3%的征收率计算缴纳增值税。
案例8：物业管理的水费是差额征收，差额这部分销项大于进项，其他税率的进项大于销项，那本月交税吗？解析：增值税暂行条例规定，用于简易计税方法计税项目进项税额不得从销项税额中抵扣。物业管理的水费是差额简易计税。简易计税需单独核算，不得抵扣其他项目的进项税额。
案例9：物业公司收的水费，是属于简易征收，给客户开发票，能开增值税专票吗？还是只能开普票？
解析：一般纳税人可开具 3%全额增值税专用发票或普通发票，小规模纳税人可自行开具 3%普票，或税务局代开 3%增值税专用发票。
案例10：一般纳税人物业公司，收取业主包月停车费 2 万元，临时停车费 1.5 万元，业主有产权的车位管理费 1 万元。
解析：增值税一般纳税人不动产租赁的适用税率为9%，小规模纳税人征收率为 5%。业主购买了车位的产权，其不动产权利已经属于业主。物业公司所收费用并非不动产的租赁费，而是车位的管理服务费，应适用现代服务业 6%的增值税率。
2、附加税：根据实际缴纳的增值税计算附加税，包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加等，借记“税金及附加”，贷记“应交税费”相关明细科目。3、房产税
房产税是以房屋为征税对象，按房屋的计税余值或租金收入为计税依据，向产权所有人征收的一种财产税。
纳税人出租、出借房产，自交付出租、出借房产之次月起，缴纳房产税。按年征收，分期缴纳。
财税[2016]43 号，房产出租的，计征房产税的租金收入不含增值税。
以房产租金收入为计税依据的（从租计征）
应纳税额=房产租金收入×税率(12%)
以房产原值为计税依据的（从价计征）
应纳税额=房产原值×(1-10%或 30%)×税率(1.2%)=房产余值税率×(1.2%)
案例11：请问开发公司免费为物业公司提供物业用房和样板间需要缴纳房产税吗？
解析：如果开发公司长期免费给物业公司提供物业用房，属于物业公司无租使用其他单位的房产炒股配资之家，应由物业公司按房产余值代缴房产税。
4、企业所得税：根据应纳税所得额计算企业所得税，借记“所得税费用”，贷记“应交税费——应交企业所得税”。 本站仅提供存储服务，所有内容均由用户发布，如发现有害或侵权内容，请点击举报。嘉正网提示：文章来自网络，不代表本站观点。
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